Правовое регулирование ипотеки — требование времени

Как известно, 20 марта 2008 года законодательными органами республики был принят закон Республики Таджикистан «Об ипотеке», регулирующий отношения, связанные с ипотекой.
Необходимо отметить, что ипотека — понятие не новое для нашего законодательства, еще в 1999 году в принятой части первой гражданского кодекса ипотека была указана как один из видов залога, при котором, предмет залога остается у залогодателя или третьих лиц.
Основное назначение ипотеки — это приобретение жилых домов и квартир за счет долгосрочного банковского кредита. Неудивительно, что именно этому использованию ипотеки законодательство Таджикистана уделяет особое внимание.
Ипотечный кредит нужен людям, планирующим приобрести квартиру (дом, землю), стоимость которой превышает размер их накоплений.
Ипотечный кредит предоставляет возможность поселиться в своей квартире (доме) или приобрести землю даже при отсутствии достаточных средств для её покупки. Однако приобретение жилья — это не единственное назначение ипотеки.
Правовое регулирование и подготовка почвы для осуществления ипотечного кредитования является первым и важным шагом для дальнейшего развития ипотеки и расширяет возможности кредитования.
В данной статье мы хотели бы уделить особое внимание вопросу об особенностях залога права пользования землей с точки зрения законодательных аспектов.
На сегодняшний день, сельскохозяйственный сектор, является важной частью экономики нашей страны. Несмотря на это, в сельскохозяйственном секторе Таджикистана все еще имеются проблемы, в значительной степени, сдерживающие развитие данного сектора.
В первую очередь, это отсутствие денежных вложений, износ транспортного парка, отсутствие горюче смазочных материалов и минеральных удобрений. Одной из причин существующей ситуации является недостаточное финансирование сельского хозяйства.
Залог при получении кредита
Для получения кредита в банковских и других финансовых учреждениях необходимо предоставление надлежащего залога. К сожалению, большинство дехканских хозяйств в Таджикистане не имеют возможность предоставить требуемый залог.
В этой связи, фермеры могут рассмотреть возможность использования залога права землепользования, притом, что земля остается во владении и пользовании фермеров.
Конечно, у дехкан и фермеров могут быть опасения, что в случае не возврата средств, землей могут овладеть только представители крупного бизнеса и простой фермер потеряет свое право на землю, порой единственный источник получения прибыли.
Но с развитием рыночной экономики и рыночных отношений, земля должна быть полноценным средством для получения прибыли и выступать в качестве обеспечения обязательств в случае отсутствия других видов обеспечения.
С другой стороны, законодательное урегулирование залога права землепользования не даёт возможности незаконной манипуляции правами землепользования дехкан и приоткроет горизонты кредитования для сельского хозяйства, тем самым положит основу для развития сельскохозяйственной отрасли.
Подтверждением этому могут служить положения статьи 46 закона «Об ипотеке», «Стоимость права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения не может быть установлена в договоре о залоге права землепользования ниже кадастровой стоимости земельного участка, право пользования, которым является предметом залога», т.е. стороны договора залога не могут установить цену ниже, чем кадастровая стоимость земельного участка, а максимальная сумма оценки земельного участка зависит от договаривающихся сторон.
В связи с этим, огромное значение имеет кадастровая оценка земли и роль государства в защите прав землепользования. В новом законе предприняты и другие меры по защите прав пользователей земель сельскохозяйственного назначения.
Так, глава девятая вышеуказанного закона, посвящена особенностям залога права землепользования. В соответствии со статей 47 Закона, залог права землепользования дехканского хозяйства возможен лишь с согласия всех его членов.
На наш взгляд, это положение обеспечивает защиту прав каждого члена дехканского хозяйства с одной стороны, и исключает реальную возможность ипотеки с другой стороны, в силу того, что значительное количество сельских жителей – членов дехканских хозяйств находятся за пределами республики.
В сложившиеся ситуации, каждый член дехканского хозяйства должен иметь свидетельство о праве на пай земли и лица, не занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции должны окончательно решить вопрос использования их земельного пая и дать возможность другим заняться сельскохозяйственным производством.
Документы для предоставления залога права землепользования
Какие документы нужно предоставить для залога права землепользования? Согласно части 2 статьи 46 Закона должны быть представлены следующие документы:
— копия документа, удостоверяющего право землепользования, заверенная органами по землеустройству;
— копия плана земельного участка, право пользования, которым передано в залог;
— сведения о наличии (отсутствии) ограничений (обременении) на право землепользования;
— акт кадастровой стоимости земельного участка.
Также, кроме того, что право землепользования может служить объектом залога, принятый Закон предусматривает возможность передачи в залог права аренды на срок действия договора аренды при условии согласия арендодателя, и если срок аренды превышает три года.
В заключении хотелось бы подчеркнуть, что законодательное урегулирование ипотечного кредитования предоставляет дополнительные возможности для наших дехкан и других хозяйствующих субъектов для получения денежных средств с целью поддержки и развития соответствующих отраслей.
Саидахмад Икромов
Юрист-консультант Проекта IFC по развитию систем сельскохозяйственных поставок в южном Таджикистане
Далер Норматов
Специалист по развитию бизнес-деятельности Проекта IFC по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в Центральной Азии и Азербайджане
СПРАВКА О ПРОЕКТАХ
Проект IFC (Международной Финансовой Корпорации) по развитию систем сельскохозяйственных поставок в южном Таджикистане направлен на улучшение систем поставок молочной и томатной продукции в регионе, производительности и качества молока и томатов, доступа к финансированию, оказания поддержки фермерским хозяйствам в решении правовых вопросов путем оказания консультационных услуг, проведения тренингов, организации открытых демонстрационных дней на участках, разработки и распространения публикаций и инструкций.
Проекта IFC (Международной Финансовой Корпорации) по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в Центральной Азии и Азербайджане направлен на улучшение законодательства в области жилищно-ипотечного кредитования, развитии институционального потенциала ключевых игроков рынка ипотеки и повышении осведомленности населения о жилищно-ипотечном кредитовании. Деятельность проекта началась в 2006 году и составляет 3 года.