В последнее время Душанбе полнится слухами о том, что возможно в ближайшем будущем начало массового строительства жилья в столице, в результате чего цена одного квадратного метра опустится до 300 долларов, и квартиры по 10 тыс. долларов станут реальностью. Корреспондент ФК провел собственное исследование данной проблемы и пришел к выводу, что доступное жилье — это не миф, однако, в ближайшее время вряд ли нам светит.
Таджикистан еще со времен Союза считался одним из лидеров по рождаемости населения, поэтому демографический взрыв – явление для нас не удивительное.
И хотя за годы независимости, в результате активной политике властей по ограничению рождаемости и повышению репродуктивного здоровья таджикских матерей, соответственные показатели заметно снизились, демографический вопрос по-прежнему является головной болью правительства.
В основном это трудовая занятость и обеспечение жильем. Второй фактор особенно болезненный, так как, начиная с конца 2002 года по настоящее время, на рынке жилья произошел ценовой скачок, и стоимость квартир (домов, участков) и иной недвижимости выросла минимум в 10-12 раз. При этом средняя заработная плата увеличилась максимум в три раза.
ЦЕНЫ ПОКАЗЫВАЮТ НА ПОТОЛОК
Сегодня по оценкам экспертов средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья (старое жилье, сроком более трех лет) в столице составляет от 800-1000 долларов за один квадратный метр на окраинах до 2000-3000 долларов – в центре. В других городах, цены ниже в два-три раза, однако и спрос там ниже.
Соответственно минимальная стоимость квартиры в Душанбе в спальных (малопрестижных) районах – однокомнатной общей площадью в 18-20 кв. метров (меньше просто не существует) составляет 15-18 тыс. долларов. Такая же квартира в районах «средней полосы престижности» составит 20-25 тыс., в центре таких маленьких квартир почти нет, и если находятся, то по цене 25-35 тыс.
Принимая во внимание, что официально средняя заработная плата по стране не превышает 100 сомони, а реально 100 долларов, то говорить о свободной покупке рядовым гражданином (молодой семьей) даже однокомнатной квартиры в старом доме просто невозможно.
Это даже трудно сделать большим сельским семьям, имеющим по 7-8 детей (4-5 братьев), сезонно работающих в России и ежегодно привозящих домой до 10-15 тыс. долларов. Очевидно, что они хотели бы приобрести несколько большую, чем однокомнатную квартиру и не готовы потратить все общесемейные накопления на такую площадь для одной из семей. Ведь существует многих иных затрат, также требующих денежных вливаний.
Как результат, населения страны растет из года в год, геометрически опережая темпы строительства жилья. Это социальная проблема, грозящая со временем перейти в политическую плоскость.
Почему же правительство и муниципальные (местные) власти, а также частные компании не строят бешенными темпами новое жилье, тем более когда существует такой огромный спрос?
В ДУШАНБЕ СТРОЯТ КВАРТИРЫ ПО $50000 И ВЫШЕ
Строительство нового жилья ведется, однако крайне мизерными объемами, причем частные компании, подключились к данному процессу совсем недавно- в основном в последние пару лет, и как показывает практика совсем не активно.
Основная причина – высокие производственные затраты и низкая рентабельность данного вида бизнеса, — считают строители.
Чтобы выяснить, насколько они правы, необходимо определить каким образом формируется цена одного квадратного метра жилья, и какова его окончательная себестоимость. Забегая вперед, скажем, что точных данных получить не удалось: сфера капитального строительства одна из самых закрытых в нашей экономике.
Из шести строительных компаний, к которым обратился наш корреспондент, только руководитель одной согласился встретиться и рассказать нам себе — генеральный директор АООТ «Строитель-К» Содик Абдуллоев.
Самое главное, двухнедельные поиски главного архитектора столицы, на которого как необходимого нам источника информации указывали все остальные чиновники, не увенчались успехом: словить его мы не смогли ни в хукумате Душанбе, ни в его офисе, ни на стройках.
Очень занятой человек, а жаль, видимо, он мог многое прояснить в этом важном для населения вопросе.
Итак, вот что поведал г-н Абдуллоев о своем бизнесе. Компания «Строитель-К» создана на базе приватизированного в 19997 году Домостроительного комбината №2 (ДСК-2)
В 2006 году оборот компании составил 12 млн. сомони. Компания помимо непосредственно строительства занимается также выпуском готовой продукции строительного назначения — железобетонные конструкции, пластиковые окна, металлочерепицу и многое другое. В прошлом году их было выпущено на 3 млн. сомони.
В настоящее время осуществляется реконструкция производственных мощностей, для организации производства гипсокартона мощностью 1 млн. кв. м в год. Компания ориентирована на строительстве социально-культурных и бытовых объектов — жилья, торговых центров, гостиниц и детских садов.
По словам Абдуллоева, в среднем на строительство 1 кв. метра полезной площади у них расходуется $470–500, из которых только 60% — это материальные расходы. Остальная часть суммы идёт на погашение налогов, заработной платы и тому подобного.
Он отметил, что цена сдаваемого ими жилья определяется в первую очередь рынком, однако также регулируется компетентными органами власти, которые проводят оценку и экспертизу объекта.
Все цены оговорены в сметной стоимости по государственным расценкам. Однако, судя по всему, это касается только объектов, где заказчиком выступает государство.
«Строитель-К» с апреля этого года ведет строительство нескольких девятиэтажных домов по улице Хафиза Шерози (бетонка, на подъеме к Педуниверситету), которые должны быть сданы к Наврузу 2008 года. Заказчиком здесь выступает хукумат г. Душанбе, общая стоимость заказа – 10,5 млн. сомони.
Также ими ведется строительство госпиталя в районе Гипрозем городка по заказу Министерства обороны России.
В частном секторе цена устанавливается самим строителем, исходя из норм прибыли и покупательной способности населения.
А вот с этим у них туго. Как мы уже отметили, в целом в стране отсутствует средний класс людей, способных покупать себе новые квартиры или улучшать свои жизненные условия.
Впрочем строительные боссы это сами отлично понимают. Так, в неформальной беседе с нами, руководитель одной другой строительной компании, пожелавший остаться неназванным, сообщил, что в настоящее время они ведут строительство в другой части города.
Как стало известно, это будет многоэтажные дома, рассчитанные на средний класс. Впрочем, мы бы назвали, что предполагаемое жилье будет по карману только крайне обеспеченному классу, так как стоимость этих квартир будет начинаться от 60-70 тыс. долларов до 120 тыс. долл.
ЗАЧЕМ ТАК НЕДЕШЕВО?
Этот бизнесмен, посетовал на то, что себестоимость жилья крайне высока, что не позволяет им активно развивать строительство.
По его словам, стоимость жилья в основном увеличивается не за счет строительных материалов (хотя они тоже значительно подорожали и дорожают на рынке), но в том числе за счет роста стоимости рабочей силы и высоких цен на участки, на которых приходится строить дома.
«Вы знаете, сколько сейчас стоит обычный специалист, который что-то умеет делать, простой каменщик или штукатурщик?, — заявил он. – минимум 500 долларов в месяц. А знаете сколько стоит земля в Душанбе, особенно если она уже занята кем-то, кто-то там имеет строения, жилье?».
По его словам, они хотели построить элитный жилой дом в районе ОВИР (недалеко от вновь построенного «Азия Гранд Отеля») на месте сохраняющихся домов барачного типа. Стоимость местного участка была определена в 500-600 тыс. долларов США.
Впрочем, он отмечает, что это был бы более выгодный вариант, так как в центре новые квартиры продаются быстрее, чем на окраинах. Хотя еще выгоднее возведение бизнес-центров, строительство офисов.
Как свидетельство справедливости этих слов – успех недавно введенных в столице офисных зданий, которые все без остатка сдали свои помещения под аренду за высокую плату.
Самое важное, что удалось выяснить у анонимного бизнесмена – что себестоимость одного квадратного метра жилья у них составляет 400-450 долларов. Правда, продавать они собираются по цене 650-700.
В тоже время наш собеседник не смог серьезно аргументировать, по какой причине строители, и в частности их компания, не может вводить в строй малогабаритные квартиры, чтобы их итоговая стоимость была более-менее доступна населению.
К примеру, не по две квратиры – трехкомнатная и четерехкомнатная, каждая с общей площадью от 100 кв. метров и выше, а четыре квартиры 1-2 комнатные с площадью по 25-50 кв. м. Ведь тогда бы даже при существующих ценах на жилье, стоимость новой однокомнатной квартиры не превышала бы 12-13 тыс. долларов, а двухкомнатной – 25 тыс. долл.
Он объяснил это убыточностью, так как помимо жилой площади – непосредственно самих квартир, строитель также вынужден за свой счет строить подъезды со всеми коммуникациями, крышу и фундамент, что делает большое количество квартир в одном подъезде невыгодным.
Это явно нелогично, ведь та же сумма дополнительных затрат одинаково ложится как на 10 квартир в подъезде, так и на 20. Возможно, наш источник просто что-то не договаривает и есть какие-то иные препятствия для осуществления такого вроде бы бесхитростного способа удешевить среднюю стоимость квартир.
ИНФРАСТРУКТУРА, НАЛОГИ, КРЕДИТЫ
В целом же стоить отметить, что данный фактор – затраты на создание и проведение коммуникаций – электротрансформаторы, кабели, телекоммуникации и водоснабжение и т.п. действительно оказывают серьезное влияние на цену будущих квартир.
Тот же С. Абдуллоев из «Строитель-К» тоже заметил, что если бы затраты по приводу к объекту внешних инженерных сооружений: канализации, водопровод, электричества и другого, не ложились на строительные компании, стоимость жилья можно было бы снизить.
«По логике эти затраты должны возлагаться на те компании, которые предоставляют эти услуги, и в дальнейшем будут собирать средства с жильцов и получать свой доход», — сказал он.
Абдуллоев также считает, что снижения цен на новое жилье добиться не удастся пока не будут снижены налоговые ставки в этом бизнесе, таможенные пошлины на ввозимые стройматериалы и оборудование.
Несмотря на низкую покупательную способность населения и рост расходов, оба руководителя прогнозируют рост строительства в стране и рынка недвижимости. По их прогнозам цены продержатся на нынешнем уровне или даже еще вырастут, и о снижении пока говорить не приходится.
Сами компании в дешевом жилье заинтересованы, но отмечают, что не располагают большими финансовыми ресурсами на массовое строительство. Кредиты дорогие и получить их трудно, так как в залог есть мало чего выставить.
При этом они не исключили, что проблема с жильем в стране начнет решаться при введении услуг ипотечного кредитования и паевого (долевого) участия в строительных проектах будущих хозяев недвижимости.
НАБЛЮДЕНИЕ ОТ ЖЕЛАЮЩИХ ИМЕТЬ КВАРТИРУ
Так как авторы статьи такие же рядовые граждане, как и все остальные, и тоже были бы не прочь улучшить свои жилищные условия законными методами, в первую очередь через приемлемую цену, то осмелимся сделать некоторые выводы из той информации, что удалось получить.
Вывод напрашивается такой. В стране есть порядка несколько сот тысяч семей, которые бы хотели приобрести «свой угол» или улучшить нынешнее жилье. Реально заплатить за жилье по нынешним ценам, могут, наверное, считанные тысячи, не более 3-5%.
В тоже время налицо, что проблема разрешима и на это требуется в первую очередь воля государства и образование самих желающих клиентов.
Власти должны осознать, что проблема жилья в условиях страны переходного периода, высокой рождаемости, это не только социальная, но политическая проблема. Ее пора начать решать.
Решать можно и нужно экономическим способом – необходимо рассмотреть возможность освобождения непосредственно строительства доступного жилья, с гарантированной стоимостью в 300-350 долларов за квадратный метр, с гарантированной площадью разных масштабов, в первую очередь небольших 1-2 комнатных квартир, от всех видов налогов на некоторый период времени.
Скажем на 10-20 лет, и освободить любого строителя – будь то отечественный или иностранный инвестор.
Необходимо рассмотреть вопрос переноса затрат на создание околодомной инфраструктуры на компании, которые обеспечивают соответствующий сервис, с проработкой последними механизма безусловного изъятия средств с новых жильцов за использованные услуги.
В финансовой сфере, учитывая неспособность таджикской банковской системы обеспечить развитие рынка ипотеки на уровне развитых стран (с крайне низкими ставками процентов по долгосрочным кредитам), рассмотреть возможность направления деятельности иностранных банковских структур, входящих на рынок страны, на ипотечное кредитование.
В первую очередь речь идет об изменении позиции Национального банка в этом вопросе, пересмотре правил и собственных ставок для этой конкретной отрасли экономики, в виде исключения.
Очевидно это будет очень интересно тем же казахским и иным банкам, пришедшим в Таджикистан, так как при имеющихся у них огромных свободных финансах, возможности использовать их в таджикской экономике по сниженным ставкам ограниченны протекционистскими действиями Нацбанка страны.
Направляя внешние капиталы в новые сферы банковских услуг, и действующая национальная банковская система будет сохранена, и рынок значительно расширен. Вероятно, этот процесс уже начат, главное его значительно и радикально ускорить.
И, наконец, дать государством возможность частным пайщикам, потенциальным владельцам, участвовать в кредитовании своего будущего жилья по ценам более низким, чем рыночные. Это принято во всем мире, давно активно используется в России и других странных СНГ.
Единственное, нужен четкий механизм контроля за такими операциями, чтобы не повторять чужих ошибок, когда десятки тысяч пайщиков вкладывают средства, но остаются без обещанных квартир.
В целом все это, включая возможные иные предложения и механизмы, в комплексе с законодательной основой, финансовой основной, и политической составляющей, мгло бы вылиться в Государственную программу «Доступное жилье», рассчитанную на 2008-2020 годы.
Главное не медлить, решиться и призвать все здоровые силы общества, совместно с представителями частного бизнеса, гражданского общества и зарубежными экспертами приступить к разработке, а уже потом реализации такой программы.
