Один из старейших банкиров, а ныне руководитель первого и пока единственного в стране банковского некоммерческого объединения – Ассоциации банков Таджикистана Изатулло Лалбеков делится своими мнениями о нынешнем мировом финансовом кризисе и его возможных последствий для нашей республики.
ФК | Изатулло Лалбекович, везде в мире паника, все говорят о глобальном кризисе, возмущаясь, что «во всем виновата ипотека». Мы ждем от вас компетентного рассказа о том, как и почему одна «кредитная штука» смогла в одночасье завалить сильнейшую экономику США и за нею почти весь мир…
Изатулло Лалбеков | Хорошо, начну тогда сначала, с того, что такое «ипотека». Раньше этот термин употребляли в основном только банковские специалисты, а сегодня оно уже употребляется многими разными людьми, хотя многие из них плохо осознают, что это такое – ипотека, ипотечный кредит.
Слово «ипотека» произошло с греческого языка и в переводе означает — залог. Впервые этот термин был введен в обиход на рубеже VI-VII веков до нашей эры в Греции, когда им называли столб, который ставился на территории заемщика и содержал имя кредитора и сумму займа. В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка.
Ипотека сегодня — это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, при этом, как правило, он не передается кредитору-банку, а остается в собственности задолжника. На заложенное под ипотеку имущество налагается запрет на продажу или переоформление на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов по нему.
Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, который в основном выдается под залог такой недвижимости как: квартиры, жилые дома с землей, производственные помещения с землей, земельные участки.
Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 — 5 лет до 15 — 30 лет.
Прежде чем говорить о кризисе ипотеки в США следует отметить, что у экономики США уже были серьезные проблемы: это и кризис 1929 г. (так называемая «Великая депрессия»), последствия которой сказывались по всему миру, и кризис 70-х годов, связанный с повышением цен на нефть, высокой инфляцией, что закончилось девальвацией доллара.
Был также биржевой кризис 1987 года, и за ним следующий так называемый крах «пузыря» «доткомов» — падение акций Интернет компаний. Сейчас все инвесторы панически бояться наступления рецессии в США.
Однако важным является не только возможность наступления рецессии, а сложность выхода из сложившейся ситуации и пути ее разрешения. Как вытекает из заключения экспертов, экономика США в этих непростых условиях требует все больше ресурсов для рефинансирования своих долгов за счет роста средств внешних кредиторов.
Норма сбережений в США с 2005 года отрицательна. На долю США приходится до 20% всего мирового производства, однако потребляет она значительно больше — около 35%. Известно, что могущество доллара длительное время обеспечивало увеличение внутреннего потребления за счет роста внешнего федерального долга, составляющего по данным за 2006 год около 66% ВВП (или до 13 трлн. долларов).
Однако поддержать рефинансирование долга при существующих тенденциях роста дефицита бюджета и платежного баланса крайне сложно.
Чтобы понять, что происходит сейчас в США необходимо вернуться в недалекое прошлое, в начало наступления рецессии, в 2001 год. Чтобы выправить ситуацию Федеральная резервная система [аналог Нацбанка — от ред.] снизила ставку рефинансирования за период с 2001 по 2003 с 6,0% до 1,0%, при этом правительство увеличило государственные расходы, включая расходы на войну в Ираке, что обусловило стремительный рост дефицита бюджета.
В результате вместо профицита бюджета, сохранявшегося до 2004 года, экономика столкнулась с дефицитом платежного баланса, составившего в 2006 году 65% ВВП и внешним долгом, который в 2007 году достиг 9 триллионов долларов США (это более чем в два раза больше показателя уровня 2000 года).
На фоне сниженной процентной ставки, правительство США решило сделать более доступной ипотеку. По стандартам, применяемым в США к заемщикам, крупные ипотечные компании, такие как, например, «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» прокредитовали до 60% населения. Эта группа населения, которая имела регулярные доходы и могла подтвердить их.
Дешевые деньги способствовали активному росту как на фондовом рынке , так и на рынке недвижимости. Когда поток надежных заемщиков закончился, банки решили увеличить свой кредитный портфель за счет так называемых субстандартных заемщиков, которые составляют примерно 20% населения.
Банки стали предлагать населению изощренные банковские продукты, переносившие первоначальные платежи в будущее, в ряде банковских продуктах первоначальный взнос при покупке дома был равен нулю.
Заемщики стали брать кредиты с плавающей ставкой, которая на тот момент казалась невысокой. Ради увеличения кредитного портфеля, банки снизили требования к заемщикам: кредит стали выдавать без подтверждения доходов, без первоначального взноса, заемщикам с плохой кредитной историей и под залог на любые цели.
Некоторые кредитные организации стали выдавать кредиты даже тем людям, у которых были уже когда-то дефолты по кредитам и просрочки.
Под эти кредиты выпускались рискованные высокодоходные ценные бумаги, которые быстро распространились по всей финансовой системе. По оценкам специалистов их объем составил порядка 2 триллионов долларов. Это довольно значительная сумма для мировой финансовой системы.
Когда экономика «перегрелась», ФРС постепенно стал повышать ставку с 1% до 5,25% к лету 2006 года. Заемщики попали в тиски процентного риска, их ежемесячные процентные расходы за 2003-20006 г. увеличились примерно на 35%, в среднем с 840 до 1132 долл.
В 2007 году за счет роста не возвратов рынок недвижимости пошел вниз, банки стали терять деньги. Переоценив риски банки стали закрывать лимиты друг на друга, ипотечные облигации упали в цене, новые выпуски не нашли покупателей.
На рынке возник дефицит ликвидности [денежной наличности – от ред.], вызванный потерями заемщиков и банков. Это стало началом кризиса.
С началом банкротства ипотечных компаний и увеличением дефолтов, банки и ипотечные компании отменили кредиты без первоначального взноса и без подтверждения доходов. Вследствие этого стали повышаться ставки. На рынке ипотечного кредитования наступил спад, реальные предложения превысили спрос.
А предложения, в свою очередь, увеличились из-за того, что спекулянты, которые до этого продавали жилье по большей цене, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, перестали пользоваться ипотечными кредитами, и спрос уменьшился.
В результате последовал рост инфляции, повысилась ставка рефинансирования, что, естественно, вызвало и повышение ставок по кредиту.
Из-за проблемных заемщиков возросло количество дефолтов. По данным официальных публикаций финансовой отчетности, в июле этого года на рынке США было зафиксировано 180 тысяч дефолтов, то есть каждой 693 семье в стране пришлось выставить свое жилье на торги, чтобы вернуть долг банку.
Однако, для этого, по всей вероятности, уже нет рынка, и эта процедура требует времени. Специалисты оценивают реализацию ипотечного жилья на рынке примерно в 9,6 месяцев. Это привело к банкротству ипотечных компаний
История ипотечного кризиса содержит очень много вопросов, на которые невозможно ответить сразу и просто. Например, почему рейтинговые агентства присваивали ипотечным бумагам высокие рейтинги надежности? Почему финансисты не могли самостоятельно оценить риски и т.д.
Для решения сегодняшней проблемы со стороны властей США предложен план помощи проблемным ипотечным заемщикам, в основу которого лежит предложение о замораживании процентных ставок по кредитам сроком на 5 лет и возможное рефинансирование кредитов.
Однако паника, которая наступила на рынках США, показывает — эти меры недостаточны, слишком много негативных новостей работает против рынка. Это и падение индекса деловой активности, и рейтинга страховых компаний.
Рост в строительном секторе поддерживает национальную экономику, но он себя исчерпал — рынок затоварен как домами, выставленными на продажу по невозвратным кредитам, так и домами, купленными в надежде на перепродажу.
Все это было вызвано прошлым циклом снижения ставки. По состоянию на ноябрь 2007 г. продажи новых домов упали с 987 тыс. годом ранее до 647 тыс., т.е. на 34%.
Строительство новых домов на декабрь 2007 г. упало с 1 млн. 629 тыс. годом ранее до 1 млн. 006, т.е. на 38%. Средняя стоимость дома снизилась за тот же период с $221,6 тыс. до $208,4 тыс. т.е. на 6%.
По некоторым оценкам, падение цен продлится до 2011 года и может составить в среднем около 10%, а в ряде городов 18-28%. Избыточное снижение ставки может снова повторить ситуацию с subprime – когда новые заемщики, привлеченные низкими процентными ставками, могут снова попасть в ловушку, хотя требования к ним станут значительно более жесткими.
Смогут ли власти США решить проблему плохих активов или она примет более серьезный характер, например как получилось в результате массового бегства вкладчиков в Англии при банкротстве банка Northern Rock?
Скатиться ли экономика США на более глубокий уровень кризиса на манер Великой депрессии? Скорее всего, нет потому, что тогда не работал механизм предложения ликвидности, не было государственных вливаний.
Сейчас же осуществляется оживление системы всеми способами даже несмотря на повышение инфляции. Однако за плохую ипотеку заплатят не только налогоплательщики США, но и инвесторы по всему миру, покупавшие ипотечные бумаги.
По прогнозам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), потери банковских и финансовых институтов от ипотечного кризиса в 2008-м году превысят 1 трлн. долл.
Вместе с этим, не следует забывать, что экономика США — одна из мощнейших в мире и имеет огромные возможности для санации и саморегулирования.
Таким образом, если собрать воедино все что было сказано, на мой взгляд, среди причин, приведших к нынешнему ипотечному кризису в США, надо выделить три главные:
— Чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке;
— Чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения;
— Непрозрачные и неконтролируемые взаимосвязи ипотечного рынка с фондовым.
ФК | Принимая во внимание, что большая часть таджикистанцев акциями и недвижимостью за рубежом не владеет, мировой кризис нами ощущается пока скорее как захватывающий сериал. Или нашей финансовой системе есть о чем беспокоиться?
ИЛ | Как я уже отметил, причиной кризиса в основном был большой излишек предложения жилья на рынке.
Конъюнктура жилищного строительства США поражают. Представьте себе, объемы ввода жилья в эксплуатацию между годами иногда колеблются в 1,5-2 раза!
За последние 40 лет в США построено 62,5 млн. единиц жилья общей площадью около 12,5 млрд. кв. метров! В расчете на одного жителя — это свыше 40 кв. метров, или по 1 кв. метру ежегодно.
Разве вы видите такое строительство у нас? Рынок Таджикистана как раз наоборот очень нуждается в строительстве нового жилья. Ипотекой наши крупные банки стали заниматься сравнительно недавно и за счет собственных средств, а не внешних заимствований, по классической схеме кредитования.
То есть проверяются залоги, кредитоспособность заемщика. Сроки ипотеки относительно невелики, процентные ставки фиксированы на уровне рыночных, риски низки. Сумма, выданная по ипотеке, составляет до 1% от кредитного портфеля по всей банковской системе.
Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с Валовым внутренним продуктом. В странах ЕС этот показатель составляет около 50%, в такой небольшой стране, как Голландия — почти 99%, а в США — в несколько раз.
В России этот показатель составляет 13%, на Украине — 8%, а у нас его пока невозможно соотнести с ВВП. Да и честно сказать, кредиты доступны далеко не всем.
В США ипотекой фактически смогли воспользоваться свыше 90% трудоспособных граждан. Это привело к втягиванию в нее некредитоспособных категорий населения и к снижению кредитной дисциплины.
Средства ипотечных кредитов стали массово использоваться на потребительские нужды. По экспертным оценкам, объем таких рискованных кредитов превышал 1 трлн. долл. США.
Дальше. Таджикский рынок защищен от кризиса маленькими займами. Внешнее заимствования банков составили 34% к кредитному портфелю банков Таджикистана или в стоимостном выражении 453 миллиона долларов США.
Заимствование коммерческих банков России составляет 267 миллиардов долларов, внешний долг Казахстана за счет роста внешних заимствований частного сектора увеличился до 95,7% ВВП.
Так что население страны может спать спокойно — ипотечный кризис нам не грозит, а финансовая система полностью контролируется Национальным банком.
ФК | Почти успокоили.
ИЛ | Всего лишь почти?
ФК | Да, потому что события прошлых лет приучили нас не доверять собственным банкам и это дурная привычка пока еще сохраняется. Вот где, например, гарантии, что внешние факторы, риски не повлияют на нашу финансовую систему и не вызовут кризис?
ИЛ | Риски существуют везде. Они бывают как внутренними, так и внешними. Финансовая система РТ жестко контролируется, прежде всего, нормативами установленными НБТ.
Выполнение установленных нормативов таких как: размер выдачи ссуды на одного заемщика, на группу заемщиков, на инсайдера, создание фонда потерь по ссудам (просроченные ссуды составляют 0,8 % от общего кредитного портфеля банков), достаточность капитала, создание обязательных резервов, ликвидность и т.д., обязательны для банков.
Кроме того банки проводят операции с учетом рисков, которые группируются по балансовым статьям и также являются обязательными для исполнения. Банки постоянно просчитывают внутренние риски — страновые, валютные, процентные и создают у себя внутренние резервы.
Однако банки не могут уберечь себя от рисков не зависящих от них и влияющих на кредитный портфель, на такие как: рост цен на топливо, электроэнергию, пшеницу, рост процентных ставок по межбанковским кредитам и другие.
Политика банков в отношении внешних заимствований крайне осторожна, даже изредка чересчур. Республике нужно внешнее заимствование для развития экономики и мне кажется, что с учетом взвешенного подхода, с учетом рисков и правильно выработанной стратегии, банкам необходимо активнее привлекать иностранные инвестиции для вложения в менее рискованные и перспективные сферы экономики.
В целом финансовая система Таджикистана надежна. Правда никто не знает, какой следующий кризис может произойти на мировых финансовых рынках и как это в итоге отразится на всех.
ФК | Цены на жилье в Таджикистане стабильно растут. Мировой ипотечный кризис тоже влияет на этот процесс?
ИЛ | Скорее влияют внутренние факторы: нехватка жилья при увеличении населения, низкий уровень благосостояния общества, рост цен на строительные материалы и еще много иных.
Рост цен на жилье является следствием ограниченного предложения на рынке, а это как раз существенно осложняет возможность ипотеки. В соответствии с международным опытом, на рынке ипотеки нормальной считается ситуация, когда стоимость приобретаемого жилья не превышает среднегодовой доход семьи за пять лет.
У нас пока квартира стоят очень дорого и никаких, даже десятилетних годовых доходов не хватит на погашение кредита. Поэтому нам надо сначала много строить, и только потом ипотека получит развитие.
ФК | Почему тогда не развивается жилищное строительство? Нельзя ли форсированно развивать ипотеку?
ИЛ | Говорить о том, что жилищное строительство не развивается нельзя. Жилье строится, и за период с января по август 2008 года введено в действие 35 948 кв.метров жилья.
Другой вопрос, что ипотека пока развивается слабо. Это вызвано тем, что закон «Об ипотеке» был принят только 20 марта 2008 года. Учитывая, что при кредитовании все юридические аспекты, правила ипотечного кредитования, залоговое обеспечение должны соответствовать законодательству, время воспользоваться ипотекой пока не было. Все впереди.
Кроме того еще предстоит решить ряд практических вопросов. Для развития первичного рынка ипотеки важна ликвидность, т.е. наличие большого объема финансовых ресурсов.
Банкам необходимо сначала профинансировать строительство жилья, чтобы затем продавать его по ипотеке.
Нужно создать стабильную с большими активами страховую компанию, желательно с участием государства, для страхования залогов, изучить риски, привлечь стабильные и надежные строительные компании, организовать сеть риэлтерских служб и брокеров.
Необходимо разработать в национальном масштабе такие стандарты кредитования, чтобы кредиты, выданные разными банками, могли быть объединены в один пул и обращаться на рынке.
Технология работы первичных и вторичных кредиторов должна быть более четко структурирована.
Должен быть решен основной вопрос, с которого начинают все инвесторы — процедура выселения недобросовестного заемщика. Права кредитора и банка должны быть четко зафиксированы.
И конечно нужна массовая государственная финансовая поддержка. Например, в Венгрии государство через специально созданный банк дотировало половину процентной ставки по ипотечному кредиту для своих граждан. Причем неважно, какой банк выдавал ипотечный кредит — иностранный или местный.
Таким образом, заемщик платил половину процентной ставки по кредиту. В результате за короткое время большинство жителей Венгрии решили свою жилищную проблему.
На начальном этапе развития ипотеки поддержка государства необходима. Она может выражаться в предоставлении гарантий для выпуска ценных бумаг, в выделении субсидий на первый взнос или в дотировании процентных ставок по кредиту.
Было бы целесообразным рассмотреть размещение аккумулированных средств в Пенсионном фонде в дополнительные финансовые инструменты на рынке в частности в ипотечные бумаги.
Но участники рынка и законодатели должны создать условия, чтобы потенциальные инвесторы, будь это Пенсионный фонд, банки или страховые компании, были уверены, что ипотечные облигации защищены практически так же, как и госбумаги.
Было бы полезно участие государства в финансировании пилотных выпусков ипотечных ценных бумаг. Во многих странах это практикуется.
Необходимо создать жилой фонд для отселения неплательщиков. Чтобы люди переселялись, может быть, и в меньшие квартиры, но при этом бы их конституционные права не нарушались.
Здесь же, как не вспомнить тост из старого доброго фильма: «Чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями».
Банки, как центральные звенья ипотеки сейчас не имеют возможности кредитовать обычных граждан, поскольку последние не имеют возможности расплатиться по кредиту ввиду низких доходов.
Можно, конечно, апеллировать к высоким ценам на жилье, но ведь они сложились объективно, ориентируясь на относительно небольшую часть благополучных в финансовом плане людей, так называемый средний класс.
И, как бы мы этого ни хотели, цены не опустятся до пределов, приемлемых для большинства граждан. Задача должна решаться по-другому: необходимо повышать реальные доходы граждан. А это может быть достигнуто только путем развития предпринимательства, и в первую очередь, малого.
К этому добавлю, что ипотеку сдерживают высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, небольшие сроки кредитования, низкие доходы большей части населения и относительно высокие цены на жилье.
Соответственно, для развития ипотеки необходимо:
— формирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам получать более дешевые «длинные» деньги;
— создание системы страхования ипотечных рисков, что повлечет за собой снижение размера первоначального взноса и сроков кредитования;
— увеличение объемов жилищного строительства. Эта мера предотвратит рост цен на жилье при формировании более доступной ипотеки.
ФК | А если пойти дальше? Предположим, создать некую государственный ипотечный фонд или компанию…
ИЛ | Можно создавать. При наличии ресурсов, после решения перечисленных проблем, можно создавать разного рода компании — государственные и негосударственные, частные, иностранные…
Существует две модели ипотечного бизнеса. Первая модель широко представлена в США. Ипотечные банки выдают кредиты и потом секьюритизируют их, продавая кредиты, освобождая от них свой баланс.
В европейской модели банки оставляют выданные ипотечные кредиты на своем балансе. В России уже представлены и та и другая модели.
Что такое ипотечный банк — специализированный недепозитный коммерческий банк, занимающийся выдачей кредитов под залог недвижимости, либо на приобретение недвижимости.
Кредиты ипотечного банка носят долгосрочный характер. Источником денежных средств банка выступают первичные взносы, платежи клиентов, преимущественно тех, кто желал бы получить ипотечный кредит, а также собственный капитал банка.
В зависимости от направлений кредитования, ипотечные банки делятся на земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли, мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы, коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости. Так что при желании и поддержке государства можно все преодолеть и создавать.
ФК | Вы не раз в ходе беседы упоминали о необходимости наличия свободных средств для развития ипотеки. Мы все знаем, что такие средства есть, их присылают наши трудовые мигранты домой и огромные суммы находятся на руках, без движения. Можно их как то задействовать?
ИЛ | Во-первых, средства эмигрантов уже работают в экономике и на рынке жилья. Иначе куда они, как вы думаете, деваются? Они обращаются на рынке, работают в бизнесе. На эти деньги строят дома, покупают квартиры.
Другой вопрос, что миграция должна быть узаконенной, банки должны быть уверенны в стабильности заработка мигранта, заработка долгосрочного и достаточного. Тогда и ипотеку ему здесь можно открывать.